火灾烧毁房屋的价格鉴定（案例分析）
烧毁房屋的价格鉴定（成本法）案例提示：
某法院在办理民事案件过程中，委托价格鉴证机构对因火灾造成的房产损失进行价格鉴定。本案例采用的是成本法。
关于火灾烧毁房屋损失价格的鉴定结论书
**中级人民法院：
根据你院**号价格鉴定委托书的委托，遵循独立、客观、公正的原则，按照规定的标准、程序和方法，依法对你院委托书所列因火灾所造成的厂房损失价格进行了鉴定。现将价格鉴定情况综述如下：
一、价格鉴定标的
委托书所列因火灾造成的厂房损失。
二、价格鉴定目的
为审理案件提供被损坏房产的损失价格。
三、价格鉴定基准日
1998年3月31日。
四、价格定义
价格鉴定结论所指价格是：鉴定标的在鉴定基准日，采用公开市场价值标准确定的客观合理的价格。
五、价格鉴定依据
(一)法律法规
1.《中华人民共和国价格法》；
2、国家计委、最高人民法院、最高人民检察院、公安部印发的《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》；
3、《**涉案物品价格评估管理办法》；
4、《固定资产投资方向调节税实施细则》；
5、建设部《房屋完损等级评定标准》。
（二）委托方提供的有关资料
1、**中级人民法院**号价格鉴定委托书；
2、房地产证明和平面位置图及其他房屋产权的有关证明资料；
3、项目竣工图纸及预决算资料。
（三）鉴定方收集的有关资料
1、《**省建筑工程预算定额（上、下册）》，**省建筑工程定额管理站1993年；
2、《**省建筑工程综合预算定额》，**省建设厅1996年；
3、《全国统一施工机械台班费用定额（**省预算价格）》，**省建筑工程定额管理站1993年；
4、《建筑安装工程预（决）算文件、资料选编（九）》，**市建筑工程定额管理站1997年9月；
5、《关于调整**建筑安装工程预算人工费和机械台班费中人工费单价日通知》，**省计划委员会**计设审字【1997】68号；
6、主要建筑材料现行市场信息资料，**市《建筑造价信息》1998年1季度。
六、价格鉴定方法
根据本次标的的特点，确定本次鉴定采用成本法。
七、价格鉴定过程
见《火灾烧毁房屋损失价格鉴定技术报告》。
八、价格鉴定结果
根据价格鉴定依据和价格鉴定方法，确定鉴定标的在鉴定基准日的损失价格为¥10824039元（人民币壹仟零捌拾贰万肆仟零叁拾玖元整）。
九、价格鉴定限定条件
1、委托方提供资料客观真实；
2、因价格鉴定标的在火灾前的真实状态无法勘察，本次价格鉴定假设火灾发生前的价格鉴定标的的成新率与按理论值计算的成新率一致；
3、本次价格鉴定只包括火灾造成的厂房直接损失，不包括其他直接经济损失和间接经济损失。
十、声明
1、价格鉴证结论受结论书中已说明的限定条件限制；
2、委托方提供的资料真实性由委托方负责；
3、价格鉴证结论仅对本次委托有效，不做他用。未经我公司同意，不得向委托方和有关当事人之外的任何单位和个人提供。结论书的全部或部分内容，不得发表于任何公开媒体上；
4、价格鉴证机构和价格鉴证人员与委托评估标的没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系；
5、如对本评估结论有异议，可于结论书送达之日起15日内向原价格鉴证机构申请复核，对复核结果仍有异议的，可自行委托其他机构重新评估。
十一、价格鉴定作业日期
2001年4月1日至2001年4月15日。
十二、价格鉴证机构
机构名称：*****************
机构资质证书证号：*********
法定代表人签字：（略）
十三、价格鉴定人员
姓名 职业资格名称 资格证号 签字
**** ********** ******* ****
**** ********** ******* ****
十四、附件
1、火灾烧毁房屋损失价格鉴定技术报告；
2、**中级人民法院**号价格鉴定委托书复印件（略）；
3、价格鉴证机构资质证书复印件（略）；
4、价格鉴定人员资格证书复印件（略）。
***价格评估公司
二〇〇一年四月十五日
附件1
火灾烧毁房屋损失价格鉴定技术报告
一、背景
D股份有限公司1993年对其实物资产向F保险公司投保了财产险，1998年3月13日意外火灾烧毁总装厂房。保险人与投保人因财产损失价值打不成一致意见，D股份有限公司向法院起诉。现法院委托**价格评估公司对损失进行价格鉴定。鉴定基准日为1998年3月31日。
二、鉴定标的
本次价格鉴定标的为D股份有限公司的总装厂房，框架结构，6层，建筑面积11960.71平方米，1992年12月竣工启用。建筑特征：基础为钢筋混凝土柱下独立基础，墙基为块石条形基础；层高底层5.4米，其余各层3.6米；37砖墙，现浇砼梁、板、柱；水磨石地面，层面为二布六胶、铸铁落水管；门窗为木门钢窗；天棚及内粉为106涂料，外墙干粘石，部分为条形砖。
三、鉴定依据标准
（一）法律法规
1.《中华人民共和国价格法》；
2、国家计委、最高人民法院、最高人民检察院、公安部印发的《扣押、追缴、没收物品估价管理办法》；
3、《**涉案物品价格评估管理办法》；
4、《固定资产投资方向调节税实施细则》；
5、建设部《房屋完损等级评定标准》。
（二）委托方提供的有关资料
1、**中级人民法院**号价格鉴定委托书；
2、房地产证明和平面位置图及其他房屋产权的有关证明资料；
3、项目竣工图纸及预决算资料。
（三）鉴定方收集的有关资料
1、《**省建筑工程预算定额（上、下册）》，**省建筑工程定额管理站1993年；
2、《**省建筑工程综合预算定额》，**省建设厅1996年；
3、《全国统一施工机械台班费用定额（**省预算价格）》，**省建筑工程定额管理站1993年；
4、《建筑安装工程预（决）算文件、资料选编（九）》，**市建筑工程定额管理站1997年9月；
5、《关于调整**建筑安装工程预算人工费和机械台班费中人工费单价日通知》，**省计划委员会**计设审字【1997】68号；
6、主要建筑材料现行市场信息资料，**市《建筑造价信息》1998年1季度。
四、鉴定过程
（一）重置全价测算
1、土建工程直接费计算（略）
2、重置成本计算（略）总造价为：11894549元
3、成新率的测算：
鉴定时间鉴定物已完全毁坏，故只可计算理论成新率；耐用年限60年（框架结构），已使用年限为5.3年。理论成新率为：（1-5.3/60）×100%=91%
（二）鉴定值的确定
11894549×91%≈10824039（元）
案例分析
一、本案例是火灾造成的财产损失价格鉴定。火灾造成的损失应包括直接财产损失和间接损失等。根据委托，本次鉴定只包括因火灾造成的厂房直接损失，因此在假设条件和声明中对此作出说明是必要的。
二、鉴定财产直接损失可以采用成本法进行，本案例采用预算编制的方法确定了火灾烧毁厂房的重置成本。在计算成本时按照预算编制方法计算直接费、按照有关程序进行取费，方法适当；成新率的测算因价格鉴定标的已损坏，只能计算理论成新率。
三、本案例存在的问题是：
1、重置成本计算时没有考虑资金成本、投资方向调节税、管理费用等因素。
2、房屋建筑物遭受火灾损失，首先应由专门机构就其损失程度进行鉴定，确定该建筑物是完全烧毁还是可以修复，在此基础上才能选择相应的鉴定方法对其损失予以鉴定。本鉴定报告对以上问题未予以说明。